KONTAKTIRAJTE NAS

E-NOVICE

VPLIV VREDNOSTI NEPREMIČNIN NA ŽIVLJENJE SLOVENCEV

Geodetska uprava je 1.9.2011 objavila popravljene podatke o registru
nepremičnin (REN), glede na popravke ki so jih lastniki nepremičnin sporočali v
okviru projekta obveščanja konec leta 2010 in v začetku 2011. Od 15.9.2011 lahko
lastniki naročijo digitalni izpis vseh njihovih nepremičnin v obliki xml oz.
asci datotek. Trenutno (september 2011) REN podatki še nimajo podatkov o
vrednosti. Nepremičnine bodo dobile vrednost, ko bo sprejeta novela zakona o
množičnem vrednotenju nepremičnin, kar naj bi se zgodilo do konca leta 2011.

Čeprav še nimamo davka na nepremičnine in se glede na politično krizo
govori, da naj bi se uveljavil šele v letu 2013, pa imamo že sedaj kar nekaj
zakonov, ki opredeljujejo uporabo teh podatkov. Da se bodo ti zakoni začeli
uporabljati, pa potrebujemo omenjeno novelo zakona o množičnem vrednotenju
nepremičnin. Pa poglejmo na katerih področjih bodo ali že skoraj vplivajo
podatki iz RENa:

Z A K O N
O
DAVKU NA PROMET NEPREMIČNIN (ZDPN-2)

Davčna osnova je prodajna cena
nepremičnine.
Prodajna cena nepremičnine je vse, kar predstavlja plačilo (v
denarju, v stvareh, v storitvah, v prevzetih dolgovih nekdanjega lastnika in
podobno), ki ga je ali ga bo prodajalec prejel od kupca za opravljen promet
nepremičnine.
Če je prodajna cena iz prejšnjega odstavka nižja od posplošene
tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene na podlagi zakona, ki ureja množično
vrednotenje nepremičnin za več kot 20%, je davčna osnova 80% posplošene tržne
vrednosti te nepremičnine.
Ne glede na prejšnji odstavek ima davčni zavezanec
do poteka roka za pritožbo pravico zahtevati, da se namesto posplošene tržne
vrednosti nepremičnine kot davčna osnova upošteva ocenjena posamična tržna
vrednost nepremičnine. V tem primeru stroške cenitve nepremičnine nosi
zavezanec.
V primeru finančnega najema nepremičnine se stroški financiranja
ne vštevajo v davčno osnovo, če so izkazani ločeno od vrednosti
nepremičnine.
Pri ustanovitvi ali prenosu stavbne pravice je davčna osnova
doseženo plačilo, ki ustreza tržni vrednosti stavbne pravice
Do vzpostavitve
podatkov o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin po predpisih o množičnem
vrednotenju nepremičnin je, če doseženo plačilo ne ustreza ceni, ki bi se dala
doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti, davčna osnova
vrednost nepremičnine, ugotovljena v odmernem postopku.

Z
A K O N
O DAVKU NA DEDIŠČINE IN DARILA (ZDDD)

Predmet obdavčitve po
tem zakonu je premoženje, ki ga fizična oseba prejme od fizične ali pravne osebe
kot dediščino ali darilo in se ne šteje za dohodek po zakonu, ki ureja
dohodnino. Predmet obdavčitve po tem zakonu je tudi premoženje, ki ga pravna
oseba prejme od pravne ali fizične osebe kot darilo ali dediščina, ki se ne
šteje za dohodek po zakonu, ki ureja davek od dohodkov pravnih oseb. Kot
premoženje se štejejo: nepremičnine, premičnine, premoženjske in druge stvarne
pravice. Pri nepremičninah se kot vrednost nepremičnin šteje 80% posplošene
tržne vrednosti, ugotovljene po zakonu, ki ureja množično vrednotenje
nepremičnin, kakor je določena nepremičnini v registru nepremičnin na dan
nastanka davčne obveznosti. Do vzpostavitve podatkov o posplošeni tržni
vrednosti nepremičnin pa je davčna osnova vrednost nepremičnine, ki bi se dala
doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti in je ugotovljena v
odmernem postopku.

Zakon o
spremembah in dopolnitvah Zakona o hipotekarni in komunalni obveznici
(ZHKO-A)

opredeljuje določanje vrednosti posameznim nepremičninam za
pridobitev hipoteke. Med drugim je v zakonu opredeljeno: Hipotekarna kreditna
vrednost na podlagi pravil vrednotenja nepremičnin oziroma posplošena tržna
vrednost na podlagi metod množičnega vrednotenja nepremičnin se ugotavlja
individualno za vsako nepremičnino posebej.

Zakon o umeščanju
prostorskih ureditev državnega pomena v prostor (ZUPUDPP)

V zvezi s
pridobivanjem nepremičnin ter pravic na njih za izvedbo prostorskih ureditev,
načrtovanih z načrti ureja ta zakon tudi način ocenjevanja vrednosti nepremičnin
in pravic na njih ter nadomestil za škodo in drugih stroškov. Podatke za oceno
vrednosti nepremičnin pri odkupih in gradnji državne infrastrukture bo torej
država črpala tudi iz registra nepremičnin.

Zakon o socialno
varstvenih prejemkih (ZSVarPre)

Ta zakon ureja pravico do denarne
socialne pomoči in pravico do varstvenega dodatka, upravičence ali upravičenke
po tem zakonu, pogoje za upravičenost do denarne socialne pomoči in varstvenega
dodatka, njuno višino, obdobje dodelitve, način usklajevanja in izplačevanja,
postopek ugotavljanja neupravičeno prejete denarne socialne pomoči, njegove
posledice in način vračila neupravičeno prejete denarne socialne pomoči,
financiranje, nadzor in zbirko podatkov. Denarna socialna pomoč in varstveni
dodatek sta socialno varstvena prejemka, namenjena tistim posameznikom ali
posameznicam, ki si materialne varnosti ne morejo zagotoviti zaradi okoliščin,
na katere sami ne morejo vplivati.
Ta zakon je začel veljati 10. 8. 2010,
uporabljati pa naj bi se začel 1. 6. 2011. Ker je izvajanje ZSVarPre vezano na
ZUPJS (vrstni red uveljavljanja pravic) in ker je v postopku predlog Zakona o
spremembah in dopolnitvah Zakona o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev, s
katerim se predlaga zamik začetka uporabe zakona za pravici do denarne socialne
pomoči in do varstvenega dodatka na 1. 1. 2012, je potreben tudi zamik začetka
uporabe tega zakona na 1. 1. 2012.
Glavni razlog za spremembo začetka uporabe
zakona je v zamiku pri dokončnem oblikovanju modela vrednotenja nepremičnin, ki
naj bi bil vzpostavljen decembra 2011 ter v zamiku pri vzpostavitvi centralne
evidence udeležencev vzgoje in izobraževanj in visokošolskega izobraževanja, kar
vse vpliva na vzpostavitev informacijskega sistema za podporo izvajanja ZSVarPre
oziroma ZUPJS.

Zakon o
uveljavljanju pravic iz javnih sredstev (ZUPJS)

Ta zakon določa vrste
denarnih prejemkov, subvencij in plačil (v nadaljnjem besedilu: pravica iz
javnih sredstev), o katerih se odloča po tem zakonu, meje dohodkov, ki se
upoštevajo pri uveljavljanju pravic iz javnih sredstev, ki so odvisne od
materialnega položaja, enoten način ugotavljanja materialnega položaja, višino
določenih pravic iz javnih sredstev in postopek njihovega uveljavljanja.
Nepremičnine, ki so v lasti upravičencev bodo pomebno vplivale na prejemke ali
subvencije. Nepremičnine, ki se ne štejejo so: stanovanje, v katerem oseba
dejansko prebiva, do vrednosti primernega stanovanja; poslovni prostori in
poslovne stavbe, drugi objekti in premično premoženje, ki ga vlagatelj ali druga
oseba, ki se upošteva pri ugotavljanju materialnega položaja, uporablja za
oziroma pri pridobivanju dohodka iz dejavnosti, dokler ta dohodek iz dejavnosti
dosega vsaj višino minimalne plače; kmetijsko in gozdno zemljišče, ki daje
dohodek, ki se po tem zakonu upošteva pri ugotavljanju materialnega položaja.
Pri ugotavljanju velikosti primernega stanovanja se upošteva število oseb, ki
imajo na naslovu tega stanovanja stalno prebivališče in na tem naslovu tudi
dejansko prebivajo. Primerna velikost stanovanja je 2-kratnik največje površine,
določene s predpisom, ki ureja dodelitev neprofitnega stanovanja v najem, pri
kateri ni plačila lastne udeležbe in varščine. Če je uporabna površina
stanovanja večja od uporabne površine primernega stanovanja, se kot premoženje
upošteva razlika med posplošeno tržno vrednostjo tega stanovanja, izračunana po
metodologiji množičnega vrednotenja nepremičnin in vrednostjo primernega
stanovanja. Vrednost primernega stanovanja se izračuna tako, da se velikost
primernega stanovanja pomnoži z vrednostjo m2 stanovanja glede na posplošeno
tržno vrednost stanovanja. Vrednost m2 stanovanja glede na posplošeno tržno
vrednost tega stanovanja se izračuna tako, da se posplošena tržna vrednost
stanovanja deli z m2 uporabne površine tega stanovanja. Podatki o posplošeni
tržni vrednosti stanovanja in podatki o m2 uporabne površine stanovanja se
pridobijo iz zbirke podatkov, ki vsebuje podatke o vrednosti nepremičnin. To je
registra nepremičnin.
Vrednost primernega stanovanja se izračuna tako, da se
primerna velikost stanovanja pomnoži z vrednostjo kvadratnega metra stanovanja
glede na posplošeno tržno vrednost stanovanja. Pri ugotavljanju velikosti
primernega stanovanja se upošteva število oseb, ki imajo na naslovu tega
stanovanja stalno prebivališče in na tem naslovu tudi dejansko prebivajo.
Če
je uporabna površina stanovanja večja od uporabne površine primernega
stanovanja, in je upravičenec denarno socialno pomoč v zadnjih 18 mesecih prejel
več kot dvanajstkrat, je upravičen do denarne socialne pomoči le v primeru, da
soglaša z vpisom prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnine, katere lastnik
je, v korist Republike Slovenije.
Primeri velikosti primernega stanovanja
oziroma stanovanjske hiše
1-članska družina
60 m2
2-članska družina

90 m2
3-članska družina
110 m2
4-članska družina
130
m2
5-članska družina
150 m2
6-članska družina
170 m2
Za vsakega
nadaljnjega člana gospodinjstva se površine povečajo za 12 m2.
Za uporabo
vseh določb tega zakona čakamo na vzpostavitve zbirke podatkov o vrednosti
nepremičnin, novelo zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin.
Zakon, ki jih
s skupnim izrazom imenuje »pravice iz javnih sredstev« so:
A. denarni
prejemki:
1.otroški dodatek,
2.denarna socialna pomoč,
3.varstveni
dodatek,
4.državna štipendija;
B. subvencije in plačila:
1.znižanje
plačila za programe vrtcev po zakonu, ki ureja predšolsko vzgojo,
2.dodatna
subvencija malice za učence in dijake po zakonu, ki ureja šolsko
prehrano,
3.subvencija prevozov za dijake in študente po zakonu, ki ureja
organizacijo in financiranje vzgoje in izobraževanja, in po zakonu, ki ureja
visoko šolstvo,
4.oprostitev plačil socialnovarstvenih storitev po zakonu, ki
ureja socialno varstvo,
5.prispevek k plačilu sredstev, namenjenih za plačilo
oziroma doplačilo pravic družinskega pomočnika po zakonu, ki ureja socialno
varstvo,
6.subvencija najemnine neprofitnega najemnega stanovanja, namenskega
najemnega stanovanja, bivalne enote, tržnega najemnega in hišniškega stanovanja
po zakonu, ki ureja stanovanjska razmerja,
7.pravica do kritja razlike do
polne vrednosti zdravstvenih storitev po zakonu, ki ureja zdravstveno
zavarovanje,
8.pravica do plačila prispevka za obvezno zdravstveno
zavarovanje za državljane Republike Slovenije s stalnim prebivališčem v
Republiki Sloveniji, ki niso zavarovanci iz drugega naslova po zakonu, ki ureja
zdravstveno zavarovanje.

Osnutek zakona
o davku na nepremičnine
je trenutno objavljen z dne 15.7.2010. Prav gotovo
bo zakon vsaj v nekatereih segmentih drugačen. Najverjetneje moramo počakati na
novo oblast. Uveljevatitev Zakona o davku na nepremičnine bo vsekakor vplivala
na vsakega lastnika nepremičnin v Sloveniji. In nikakor ne bo vseeno, kot to ni
že sedaj, kako so podatki evidentirani v registru nepremičnin.

Poleg
zakonskih opredelitev, ki so opisane zgoraj in se nas bodo dotaknile predvidoma
že konec leta 2011, če bo državni zbor sprejel novelo zakona o množičnem
vrednotenju nepremičnin, pa GURS že sedaj posreduje informativne podatke o
vrednosti nepremičnin nekaterim organom v postopkih presojanja upravičenosti
različnih prosilcev pomoči.