KONTAKTIRAJTE NAS

E-NOVICE

UREDITEV NEPREMIČNIN V DAVČNE NAMENE IN ZA DAVČNE PREJEMKE 7.1.2013

Ureditev nepremičnin v davčne namene in za davčneprejemke 7.1.2013

Zakon o izvrševanju proračunov RS za leti 2013 in 2014 je posegel v ZUJF tudi na
področju obdavčitve nepremičnin. Bistvena novost je obdavčitev določenih tipov
nepremičnin, ki za posameznega lastnika presežejo seštevek posplošene vrednosti
500.000€. Predvidevamo, da tokrat ne bo podzakonskega navodila, ki bo posegel v
zakon. Tako bodo obdavčena tudi tista stanovanja, ki jih najemodajalci dajejo v
najem. Če se bo davek pobiral tako kot je napisano v zakonu, bodo obdavčeni tudi
investitorji, ki še niso prodali stanovanj in banke, ki so zasegle nepremičnine.
Banke pa ne bodo plačevale davka za stanovanjske nepremičnine, ki jih dajejo še
v finančni najem, ker bo davčni zavezanec lizingojemalec. Poglejmo izvlečke iz
zakona:

Z davkom na nepremično premoženje večje vrednosti se za leti 2013
in 2014 obdavčijo nepremičnine na območju Republike Slovenije, kot so po stanju
na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja, določene v registru
nepremičnin, ki pripadajo istemu lastniku, kadar njihova skupna vrednost znaša
najmanj 500.000 eurov. Za nepremičnine po prejšnjem stavku se štejejo vse
nepremičnine, razen poslovne in industrijske nepremičnine ter nepremičnine za
javni namen.
Katere nepremičnine so torej poslovne in industrijske
nepremičnine ter nepremičnine za javni namen oz. kaj zakon izloči iz
obdavčitve:
Zakon določi šifre dejanske rabe stavb in delov stavb, ki
določajo poslovne in industrijske nepremičnine, poleg tega pa doda, da so to
tudi parcele, na katerih so stavbe in deli stavb s temi šiframi dejanske rabe.
Med temi deli stavb, so pisarne, gostinske stavbe , verski objekti in drugo.
Poleg teh pa so iz obdavčitve izločeni tudi:
– parcele ter stavbe in deli
stavb, katerim je vrednost v skladu s predpisi o množičnem vrednotenju
nepremičnin v registru nepremičnin pripisana z modelom vrednotenja za elektrarne
(model PNE), črpalke (model PNB), pristanišča (model PNP) in rudnike (model
PNM), ne glede na to, kakšna dejanska ali namenska raba jim je pripisana;

parcele, ki so po namenski rabi v registru nepremičnin evidentirane kot
kmetijska, gozdna in vodna zemljišča in parcele, za katere v registru
nepremičnin namenska raba ni evidentirana ali je evidentirana namenska raba
»druga zemljišča«, po dejanski rabi pa so kmetijska in gozdna zemljišča in jim
je vsaj deloma, v skladu s predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin, v
registru nepremičnin pripisana vrednost z modelom vrednotenja za kmetijska
zemljišča (model KME) ali gozdna zemljišča (model GOZ);
– parcele, ki so v
registru nepremičnin evidentirane kot javno dobro oziroma so v javni rabi;

parcele ter stavbe in deli stavb, ki niso navedene v prvi do četrti alineji tega
člena in so v lasti Republike Slovenije, občin ali v lasti drugih pravnih oseb
javnega prava, in
– parcele, ki so v registru nepremičnin po namenski rabi
evidentirane kot stavbna zemljišča, po dejanski rabi pa so vsaj deloma kmetijska
ali gozdna zemljišča, in so v lasti oseb, ki opravljajo kmetijsko ali gozdarsko
dejavnost. Kot take se štejejo pravne osebe in fizične osebe, ki samostojno
opravljajo dejavnost, in imajo v davčnem registru kot glavno dejavnost po
standardni klasifikaciji dejavnosti (v nadaljnjem besedilu: SKD) evidentirano
dejavnost kmetijske proizvodnje (šifra SKD A 01.11 do A 01.50) ali gozdarstva
(šifra SKD A 02.1) ter fizične osebe, ki so nosilci ali člani kmečkega
gospodinjstva, kot je določeno s predpisi o dohodnini, in so priglasili
ugotavljanje davčne osnove od dohodka iz osnovne kmetijski in osnovne gozdarske
dejavnosti na podlagi dejanskih prihodkov in odhodkov oziroma dejanskih
prihodkov in normiranih odhodkov, ali se jim davčna osnova od takega dohodka
ugotavlja na podlagi pavšalne ocene.
Davčni zavezanec za davek na nepremično
premoženje večje vrednosti je fizična ali pravna oseba, ki je na dan 1. januarja
leta, za katerega se odmerja davek, evidentirana v registru nepremičnin kot
lastnik nepremičnin, razen za stanovanjske nepremičnine v finančnem najemu, za
katere se v primeru, da je finančni najem evidentiran v evidenci trga
nepremičnin, kot davčni zavezanec šteje fizična ali pravna oseba, ki je po
stanju pogodbe o finančnem najemu na dan 1. januarja leta, za katerega se
odmerja davek, evidentirana v evidenci trga nepremičnin kot lizingojemalec
najkasneje do 15. februarja leta, za katerega se davek odmerja.
Če podatki o
nepremičninah, ki so evidentirane v registru nepremičnin, na dan 1. januarja
leta, za katero se davek odmerja, ne izkazujejo dejanskega stanja na ta dan,
lahko lastnik nepremičnine za potrebe odmere davka spremeni te podatke do 15.
februarja leta, za katero se davek odmerja.
Davčna stopnja se odmerja od
davčne osnove:
– v višini 0,5%, razen za stanovanjske nepremičnine v višini
0,25%, kadar znaša davčna osnova od 500.000 eurov do vključno 2.000.000
eurov,
– v višini 1,0%, razen za stanovanjske nepremičnine v višini 0,5%,
kadar znaša davčna osnova več kot 2.000.000 eurov.
Kot stanovanjske
nepremičnine se štejejo stavbe in deli stavb z naslednjimi šiframi dejanske
rabe: 1122101, 1122102, 1122103, 1122104, 1122201, 1110000, 1110001, 1110002,
1110003, 1120000, 1121001, 1121002, 1121003 in parcele, na katerih so stavbe in
deli stavb s temi šiframi dejanske rabe.
Za določitev pripadnosti davka,
podrobnejšo določitev davčnega zavezanca, davčne osnove, postopka odmere in
posebnosti plačila davka ter za uporabo drugih predpisov se uporabljajo določbe
9. poglavja ZUJF.

Lastniki nepremičnin imajo le do 15.2.2013 čas, da
uredijo stanje v registru nepremičnin.

Sam osebno svetujem, da so nepremičnine
v državnih evidencah evidentirane tako, da izražajo dejansko stanje v naravi.
Register nepremičnin pa je nastal iz raznih podatkov, tudi tistih, ki so jih
ljudje sami prijavili. Tako je veliko ljudi iz strahu pred davki oddalo
površino precej manjšo od dejanske in so tako dosegli manjšo ocenjeno vrednost stavbe ali dela stavbe
od dejanske. Uporabno površino lahko lastnik kadarkoli spremeni brez elaborata
geodetske storitve. Dejansko se lahko določena karakteristika stanovanja ali
poslovnega prostora s časom spremeni in določen del stavbe postane neuporaben
(soba postane shramba ali obratno v kleti ali na podstrešju napravimo
stanovanje). Problem pa je, ker precej lastnikov špekuliras površino stavbe ali dela stavbe.
Podatki iz RENa oz. njihova ocenjena vrednost ne vplivajo le na
davek, temveč tudi na morebitne socialne prejemke na eni strani, na drugi pa na
morebitno velikost hipoteke ali morebitno odškodnino v primeru razlastitve in
drugo. Tako nekateri lastniki spreminjajo podatke in s tem vrednost v eno in
nato še v drugo smer.
Poleg uporabne površine, ki je najlažja za spremembo,
se lahko spremeni tudi dejanska raba stavbe. Če stavba ni katastrsko vpisana se
lahko s prijavo dodajo deli stavbe – npr. shramba, ki je bila določena kot del
stanovanja z neuporabno površino, je sedaj svoj del stavbe z dejansko rabo
shramba ali uta. Če je stavba katastrsko vpisana, pa je za to spremembo potreben
elaborat, ki ga izdela geodetsko ali projektantsko podjetje.
V stanovanju ali stanovanjski hiši imamo lahko tudi pisarno, ki jo lahko evidentiramo kot
poslovni del stavbe. Pri določanju delov stavbe pa moramo paziti, da je en del
stavbe zmožen samostojnega pravnega prometa.

Dejansko rabo parcele praviloma določa Ministrstvo za kmetijstvo in okolje s pomočjo

letalskih posnetkov. V primeru, da je stanje v naravi drugačno, lahko geodetsko podjetje naredi
elaborat in posledično vpliva na vrednost.
Vrednostnepremičnine določenepo množičnem vrednotenju se lahko spremeni z
združitvami in delitvami stavb, delov stavb ali parcel. Modeli za izračun
vrednosti nepremičnin so sicer pripravljeni tako, da če ne spremenimo dejanske
rabe, se z delitvijo ali združitvijo nepremičnin, vrednost ne spremeni zelo
veliko. Lahko pa se spremeni davčna osnova po sedaj predvidenem davku, saj če
združimo nepremičnino in postane po pretežni rabi poslovna. Z združitvijo
pripadajočih zemljišč lahko tudi nekatere parcele izvzamemo iz davčne
osnove.
Lastniki naj bi dobili le položnice in ne bodo mogli preverjati kaj
in koliko spada v davčno osnovo. Tako, da to lahko naredijo le sami prej.
Nekateri večji lastniki ne bodo mogli vedeti koliko je dejansko predviden davek,
če ga ne bodo izračunali, kar pa bo težko, če bodo sami ročno izločali posamezne
nepremičnine. Nekateri ponudniki pripravljajo aplikacije za upravljanje
nepremičnin, s pomočjo katere se bo dalo tudi to oceniti.

Boštjan Trobiš, odgovorni geodet

7.1.2013

Na določitev vrednosti nepremičnine lahko
vplivate na nekaj
načinov.