KONTAKTIRAJTE NAS

E-NOVICE

OBDAVČITEV NEPREMIČNIN NAD 1.000.000€

Vlada RS namerava obdavčiti nepremičnine v skupni vrednosti nad
1.000.000€

V sklopu Vladnih ukrepov za uravnoteženje javnih financ je
tudi predlog za obdavčitev nepremičnin, ki v skupni vrednosti presežejo
1.000.000€. Zato se je v zadnjem času na naše podjetje obrnilo nekaj lastnikov,
z vprašanji kako vplivati na vrednost nepremičnine. Na posplošeno vrednost
nepremičnin najbolj vplivajo sledeči faktorji (povzeto po GURS, mag. Martin
Smodiš):
1. Model vrednotenja nepremičnin. Določen je v odvisnosti od tipa
nepremičnine. Npr bencinski servis ima podobno vrednost ne glede na
lokacijo.
2. Lokacija – vrednostna cona in vrednostna raven. Hiša z enakimi
karakteristikami ima na obali tudi 13,9 krat večjo posplošeno vrednost kot v
nekaterih predelih Prekmurja.
3. Velikost oziroma površina. Sami lahko
spreminjamo uporabno površino v stavbi.
4. Starost nepremičnine, velja le za
stavbe. Upošteva se leto izgradnje.
5. Boniteta oziroma kakovost zemljišča
velja le za kmetijska zemljišča.
6. Odprtost (dostopnost), rastiščni
koeficient (gozdni potencial), boniteta (kakovost zemljišča); našteti faktorji
veljajo le za gozdna zemljišča.
7. Dejanska raba zemljišča ali dela stavbe.
Ali gre za pozidano zemljišče, kmetijsko zemljišče, gozdno zemljišče, vodno
zemljišče ali neplodno zemljišče.
8. Druge lastnosti

Vsem lastnikom nepremičnin, kot dobrim gospodarjem, svetujem, da imajo svoje nepremičnine
evidentirane (urejene) tako, da bo le to zagotavljalo najvišjo stopnjo pravne
varnosti. To pomeni, da je stanje v nepremičninskih evidencah takšno kot je v
naravi. To pa se najbolje uredi s katastrskimi vpisi stavb in z ureditvami mej
ali po potrebi parcelacijami. Katastrski vpis stavbe pomeni, da je bila stavba
vpisana na podlagi elaborata, ki ga je izdelalo geodetsko ali projektantsko
podjetje. Kadar gre za etažno lastnino je to pravzaprav predhodno nujen
postopek, če želimo zavarovati lastninsko pravico na posameznem delu stavbe.
Urejena meja je, poenostavljeno povedano tista, ki je bila izmerjena po letu
2001 s predpisano natančnostjo.
Vrednost naših nepremičnin pa ne vpliva samo
na znižanje socialnih dodatkov (Zakon o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev
in Zakon o socialno varstvenih prejemkih ) in višanje prihajajočih davkov
(napovedan »Zakon o davku na nepremičnine«), temveč nam daje tudi določene
pravice in varnost.
Poglejmo nekaj primerov kdaj nam pride prav, da so naše
nepremičnine ocenjene čim višje. Če želimo našo nepremično obremeniti s
hipoteko, je posplošena vrednost pomemben podatek (Zakon o hipotekarni in
komunalni obveznici). V primeru, da bo čez našo nepremičnino speljan
infrastrukturni objekt, nas bodo razlastili. Višina odškodnine pa bo odvisna
tudi od posplošene tržne vrednosti nepremičnine (Zakon o umeščanju prostorskih
ureditev državnega pomena v prostor).
Poleg nove obdavčitve nepremičnin, pa  bo vrednost naših nepremičnin vplivala še na

 številnih drugih področjih, ki jih bo država zakonsko uredila.

Kako torej dejansko vplivamo na vrednost
nepremičnin:
Pri zemljiščih, nam lahko občinska sprememba namenske rabe
spremeni ocenjeno vrednost. Na te spremembe nas večina lastnikov nima pomembnega
vpliva, lahko pa damo vlogo za spremembo namembnosti. Vrednost stanovanja pa
lahko spreminjamo, če določimo pomožnim prostorom svojo identifikacijsko
številko. Posplošeno vrednost stanovanja lahko največkrat znižamo, če določimo shrambi
svojo identifikacijsko številko nepremičnine, namesto da spada v sklopu
stanovanja kot neuporabna površina. Vrednost stanovanjske stavbe pa se navadno zviša, če namesto stavbe z enim stanovanjem evidentiramo stavbo z več stanovanji.

Špekulativne metode, ki vplivajo na posplošeno vrednost
nepremičnin so kaznive. V Zakonu o evidentiranju nepremičnin so zagrožene sankcije. Veliko lastnikov si je izmislilo dejansko rabo stavbe, neto tlorisno površino in uporabno površino svojega dela stavbe. Ti podatki lahko
bistveno vplivajo na posplošeno vrednost nepremičnin in še danes je dokaj
enostavno spreminjanje teh podatkov preko GURSove internetne aplikacije s kodo,
ki smo jo dobili leta 2010 v postopku obveščanja. Posplošeno vrednost svoje
nepremičnine lahko torej spreminjamo vsak dan. Vendar pozor! GURS pripravlja
nabor ukrepov, s katerim bo kontroliral te podatke. V novem zakonu o
evidentiranju nepremičnin, ki se sedaj pripravlja, se predvideva višanje kazni
za lažno podajanje podatkov. Že sedaj vam lahko GURS ponovno pošlje vprašalnik,
na katerem morate posredovati pravilne podatke, v nasprotnem pa so predvidene
kazni. Deli nepremičnin, ki po oblikovanju etažne lastnine dobijo status splošnega skupnega dela, pa se vrednost spremeni v 0€.
Boštjan Trobiš, odgovorni geodet
26.4.2012