KONTAKTIRAJTE NAS

E-NOVICE

DELO IZVEDENCA GEODETSKE STROKEPRI IZVEDBI POSTOPKOV PO ZVETL

Objava v Pravni
praksi.

O Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog
pridobitelja posameznega dela stavbe ter o določanju pripadajočega zemljišča k
stavbi (ZVEtL) pa tudi o noveli ZVEtL-A je bilo že kar nekaj napisanega . Ni pa
še bilo zapisa pogleda izvajalca, ki s sodiščem sodeluje pri reševanju stanj.
Zato sem se odločil, da na podlagi izkušenj pri postopkih v zvezi z
evidentiranjem nepremičnin in pri pripravi podatkov k predlogu za ZVEtL podam
nekaj misli. Najprej bom poizkušal našteti glavne situacije, v katerih so naše
nepremičnine.

Možna stanja nepremičnin pred postopkom

Pri našem
vsakdanjem delu, ki zajema predvsem postopke v zvezi z evidentiranjem
nepremičnin, in ob pregledu izhodiščnih stanj se v praksi srečujemo z različnimi
stanji v nepremičninskih evidencah. Kot nepremičninske evidence štejemo predvsem
zemljiški kataster, kataster stavb, register nepremičnin in zemljiško knjigo.
Stanja, ki jih po navadi srečujemo pri pregledu nepremičnin, so:
1.
novogradnja – o stavbi v evidencah ni še nobenega podatka: Zakon o evidentiranju
nepremičnin (ZEN)4 v tretjem odstavku 81. člena določa, da mora investitor
gradnje vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb najpozneje v 30 dneh po
izvedbi vseh zaključnih gradbenih del. Če se začne stavba uporabljati pred
izvedbo vseh zaključnih gradbenih del, mora investitor gradnje vložiti zahtevo
za vpis stavbe v kataster stavb ob začetku uporabe stavbe ali dela stavbe.
Investitor gradnje mora vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb pred
prvo prijavo stalnega prebivališča ali sedeža pravne osebe v stavbi. V tem
primeru se stavbo vpiše v skladu z ZEN in če gre za stavbo z več deli, vzpostavi
etažno lastnino, praviloma brez postopka po ZVEtL;
2. stavba je vpisana le v
register nepremičnin (REN, 96.–103. člen ZEN): to pomeni, da je bila stavba
zajeta v množičnem zajemu nepremičnin, v popisu ali registrski prijavi. V tem
primeru stavba ni vpisana v zemljiško knjigo, prav tako pa ni vpisana niti v
katastre, na zemljišču pa lastniki delov stavb niso vpisani niti po
deležih;
3. stavba je vpisana le v REN kot je opisano v točki 2, pri čemer pa
so lastniki stavbe vpisani po deležih vsaj na parceli, na kateri stoji
stavba;
4. stavba je le delno vpisana v kataster stavb in zemljiško knjigo:
taki vpisi so se izvajali po interventnem Zakonu o posebnih pogojih za vpis
lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS) , ki
je veljal med letoma 1999 in 2004. Že pred uveljavitvijo ZPPLPS in delno med
njegovim izvajanjem, pa so se deli stavb vpisovali neposredno v zemljiško
knjigo. Le te vpise (stavbe in dele stavb, ki so že vpisani v zemljiško knjigo)
pa Geodetska uprava – GURS v kataster stavb vpiše po uradni dolžnosti, v skladu
z letnim programom dela državne geodetske službe. V ta namen prevzame od
zemljiške knjige obstoječe etažne načrte (135. člen ZEN). V obeh primerih gre
torej večinoma le za tako imenovane delne vpise, kar pomeni, da je treba stavbo
z izdelavo elaborata vpisati v kataster stavb. Elaborat za vpis stavbe v
kataster stavb mora vsebovati vse dele stavb – tudi tiste že vpisane in skupne
prostore. V obeh primerih pa pripadajoče zemljišče praviloma ni urejeno;
5.
stavba je bila neposredno vpisana v zemljiško knjigo in jo je GURS po uradni
dolžnosti vpisal v kataster stavb: z razliko s stanjem, opisanem pod točko 4. to
lahko štejemo že kot izveden prvi vpis stavbe v kataster stavb, seveda ob
predpostavki, da so bili v zemljiško knjigo vpisani vsi deli stavb. GURS mora po
uradni dolžnosti pridobiti manjkajoče geodetske podatke. Tudi v teh primerih
pripadajoče zemljišče, razen stavbišča, večinoma ni urejeno;
6. stavba je
vpisana v kataster stavb na podlagi Zakona o evidentiranju nepremičnin, državne
meje in prostorskih enot (ZENDMPE) s spremembami ali ZEN, etažna lastnina pa ni
vzpostavljena in pripadajoče zemljišče ni urejeno;
7. stavba je vpisana v
kataster stavb, kot je opisano v točki 6, in ima vzpostavljeno etažno lastnino v
zemljiški knjigi: lastniki stavbe so vpisani le na stavbišče, pripadajoče
zemljišče pa ni urejeno;
8. stavba je vpisana v kataster stavb in v zemljiško
knjigo s pripadajočim zemljiščem: to je ciljno stanje vsake stavbe.

Poleg
teh možnih stanj moram žal omeniti še različna neskladja med zemljiško knjigo in
evidencami, ki jih vodi GURS (zemljiški kataster in kataster stavb). Lahko se
zgodi, da je v zemljiškem katastru evidentirana parcela, v zemljiški knjigi pa
je ni, ali da je identifikacijska številka dela stavbe v zemljiški knjigi
drugačna kot v katastru stavb ali da so opisni podatki pod določeno
identifikacijsko številko dela stavbe v zemljiški knjigi drugačni kot v katastru
stavb in drugo.

Rešitve – pravilno evidentiranje v evidencah za
zavarovanje pravne varnosti

Čeprav je to članek o postopkih po ZVEtL,
kljub temu svetujem, da se zadeve uredijo »klasično«, to je v skladu z upravnim
postopkom na podlagi elaboratov, ki jih izdela geodetsko podjetje, in odločb
oziroma sklepov GURS. Po pravnomočnosti odločb GURS pa na podlagi sporazuma ali
akta o oblikovanju etažne lastnine in drugih pravnih aktov z vpisom v zemljiško
knjigo. K postopku po ZVEtL se zatekamo, ker posamezni lastniki nočejo
sodelovati. Problem se pojavi že pri meritvah za izdelavo elaborata za vpis
stavbe v kataster stavb. Tu bi bilo smiselno opozoriti, da marsikatero geodetsko
podjetje ne ve, da novela Pravilnika o vpisih v kataster stavb omogoča tudi
evidentiranje »neizmerjenih delov stavbe«. In sicer v devetem odstavku 3. člena
določa:
»Ne glede na določbo prvega odstavka tega člena se lahko neto
tlorisna površina stavbe in dela stavbe izračuna iz merskih podatkov zemljišča
pod stavbo in tlorisa stavbe ob upoštevanju debelin zunanjih zidov stavbe in
števila etaž, če naročnik elaborata, ki je podlaga za vpis stavbe in delov
stavbe v kataster stavb, oziroma elaborata spremembe podatkov katastra stavb, s
tem soglaša. V tem primeru se podatki o uporabni površini dela stavbe in
razvrstitvi ter površini prostorov glede na namen uporabe vpišejo v elaborat na
podlagi podatkov, ki jih da investitor gradnje, lastnik parcele, imetnik stavbne
pravice, uporabnik stavbe ali dela stavbe, upravnik stavbe ali lastnik stavbe
oziroma lastniki delov stavbe.«.

Smiselno je torej, da v vseh postopkih,
v katerih stavbe niso ali pa so le delno vpisane v kataster stavb, najprej
poizkusimo z rednim postopkom. Drugače pa je v zapletenih postopkih, v katerih
so spori glede dela lastništev posameznih prostorov ali pa se izvajajo
uzurpacije prostorov. Takrat pa je smiselno izvesti postopek izdelave elaborata
prek sodišča (ZVEtL). Pa še temu se v praksi pogosto lahko izognemo, če sporne
dele stavbe evidentiramo kot posamezne dele v toliko segmentih, kolikor so
sporni. Če je na primer sporni prostor stranišče, ki ga uporabljata dva lokala,
bi bilo smiselno, da dobi svojo identifikacijsko številko. Opozoriti pa velja,
da če elaborat vložimo na GURS in ta izda odločbo, pa se nanjo kdo od vpletenih
pritoži, se lahko zadeva zelo zavleče ali celo pade. V tem primeru pa je ZVEtL
smiselna rešitev.

Drugače je pri vzpostavitvi etažne lastnine. Če so
lastniki vpisani po deležih, ali pa če jih je vpisanih več po posameznih delih,
je podpis sporazuma o oblikovanju etažne lastnine lahko prehud zalogaj. V tem
primeru in če je lastnik zemljišča pokojni, v stečaju, neznan, ali pa noče
sodelovati, je tudi smiselno ravnati po ZVEtL.

Predlog po ZVEtL in
pripravljalna dela sodišča oziroma predlagatelja

V 20. členu ZVEtL
predlagatelju nalaga podati le osnovne podatke o stavbi, na katero se predlog
nanaša. To je ID stavbe ali naslov. Vse preostale podatke pa sodišče v postopku
izvaja po uradni dolžnosti. Smiselno pa je, da sodišču pripravimo čim več
podatkov, ki so potrebni za izvedbo vpisa. Tu mislim predvsem na potrdila o
parceli in prikaz parcele, elaborat za vpis stavb v kataster stavb, če še ni
izveden na GURS, kopijo gradbenega dovoljenja, urbanistične načrte iz časa
gradnje, podatke o letu izgradnje, iz upravne enote seznam ljudi, ki že več kot
deset let izvajajo posest na tem naslovu, topografske podlage, identifikacijska
potrdila oziroma arhivske spremembe parcel od izdaje gradbenega dovoljenja do
danes in druge podatke, ki jih bo sodišče uporabilo pri odločanju. Več in boljši
kot bodo ti podatki, hitrejše in popolnejša bo odločitev
sodišča.

Izdelava elaborata za vpis stavbe na podlagi že delno vpisane
stavbe

Če je stavba že delno vpisana v nepremičninskih evidencah, kot sem
opisal v točkah 2, 3 in 4, je treba izvesti prvi vpis stavbe v kataster stavb.
Kot sem že omenil, stavbo vpišemo na podlagi elaborata za vpis stavbe v kataster
stavb. Dejstvo, da je del stavbe že vpisan v kataster stavb ali v register
nepremičnin in da je treba vpis dopolniti, praviloma pomeni težje opravilo, kot
če bi izvedli vpis stavbe, za katero ni še nikjer nobenega podatka
(novogradnja). Vsekakor je izvedba elaborata odvisna od začetnega stanja
podatkov.

Če je bila stavba v kataster stavb prevzeta iz zemljiške
knjige, obstaja možnost, da se je kar precejšen del podatkov spremenil. V
zemljiško knjigo so se takrat izvedli vpisi delov stavb (stanovanja, poslovni
prostori itd.) poleg opisnih tudi grafični podatki (načrti). Vsem tem podatkom
je GURS določil svoje identifikatorje, ki se lahko razlikujejo z opisnim
stanjem, ki je vidno v zemljiški knjigi. GURS je med postopki določil tudi
številke stanovanj. Vsi ti podatki se lahko med seboj razlikujejo. Pri
povezovanju podatkov med zemljiško knjigo in katastrom stavb je pomemben le
identifikator (KO, id stavbe, id dela stavbe). Vsi drugi opisni podatki dela
stavbe (številka stanovanja, površina, številka etaže itd.) pa so veljavni le v
katastru stavb in ne v opisnih podatkih v zemljiški
knjigi.

Sklep

Izdelava elaborata za vpis stavbe v kataster stavb
in vpis stavbe v kataster stavb je največkrat možna že v upravnem postopku,
čeprav ne sodelujejo vsi lastniki posameznih delov stavbe. Vpis stavbe v
kataster stavb torej ni vedno nujen po postopku po ZVEtL. Vzpostavitev etažne
lastnine (podpis in vloga sporazuma) pa je pri starejših stavbah, ki imajo
veliko »heterogenih« lastnikov pogosto nemogoča v rednem postopku. Zato bo v
slednjih primerih in v postopkih za določitev pripadajočega zemljišča k
starejšim stavbam ZVEtL smiselna rešitev.

Boštjan Trobiš
univ.
dipl. inž. geodezije, direktor Geonep d.o.o.