KONTAKTIRAJTE NAS

E-NOVICE

PRIPADAJOČE ZEMLJIŠČE IN DOKONČANJE ETAŽNE LASTNINE

Pripadajoče zemljišče ex. funkcionalno zemljišče k več stanovanjskim
stavbam

Ob številnih stečajih gradbenih podjetij in nekaterih dražbah
pripadajočih zemljišč k večstanovanjskim stavbam, ki so v lasti propadlih
gradbenih podjetij, se precej etažnih lastnikov obrača na naše podjetje z
vprašanji kako je mogoče, da so njihova parkirišča in drugi prostori, ki jih že
več desetletij uporabljajo še vedno v lasti občine ali gradbenih podjetij (v
stečaju). Prav tako številne lastnike zanima, kako lahko zavarujejo lastninsko
pravico na teh nepremičninah, ki jih že ves čas uporabljajo. O tem bomo pisali v
tem prispevku.

1. Lastnik pripadajočega zemljišča k
(večstanovanjski) stavbi je občina, (propadlo) gradbeno podjetje ali tretja
oseba
Z uveljavitvijo družbene lastnine (po drugi svetovni vojni) se je
pojavil pojem funkcionalno zemljišče. Sistem družbene lastnine je ločil stavbo
kot samostojni predmet lastninske pravice z zemljiščem, ki je postalo družbena
lastnina. Pred nastopom družbene lastnine, podobno kot danes, je investitor
stavbe bil lastnik zemljišča na katerem je gradil.
Večina večstanovanjskih
stavb, ki ima danes probleme s funkcionalnim zemljiščem se je gradila v času
družbene lastnine. V družbeno usmerjeni ali organizirani stanovanjski gradnji so
bili komunalno opremljeni stanovanjski kompleksi načrtovani v prostorskih aktih
lokalne skupnosti. Občine so praviloma prenesle zemljišča na gradbena podjetja,
ki so izvajala gradnjo ali pa so nastopala kot investitorji. Po koncu gradnje bi
se morala ta zemljišča prepisati nazaj na občine, pri čemer pa so novi lastniki
delov stavb dobili pravico uporabe na pripadajočem zemljišču. Pravica uporabe je
imela vse lastnosti lastninske pravice. Problem pa je bil, ker etažne lastnine
praviloma še ni bilo vzpostavljene in se ni vedelo h komu pripada pravica
uporabe zemljišča. Poleg tega, pa v veliko primerih, funkcionalna zemljišča niso
bila odmerjena kot celovite parcele. Celo zemljišča pod stavbami se pogosto niso
evidentirala v zemljiškem katastru, čeprav bi se morala. Vse skupaj pa v času
družbene lastnine niti ni bil tolikšen problem, saj je bilo tudi ogromno
stanovanj v lasti družbenih organizacij (podjetij, občin, skladov,…). Zaradi
vsega naštetega, praviloma, v zemljiški knjigi pri večstanovanjskih stavbah, ni
bila zavedena pravica uporabe pripadajočega zemljišča k stavbi na lastnike
stanovanj. Drugače pa je bilo pri individualnih stavbah (enodružinskih), kjer je
lastnik stavbe ali posameznega dela vpisal pravico uporabe v zemljiško knjigo na
funkcionalnem zemljišču. Ob prehodu iz družbene na privatno lastnino je
zakonodajalec v postopku privatizacije stanovanj predvidel tudi problem
pripadajočih zemljišč. Tako je v tretjem odstavku 8. člena stanovanjskega zakona
iz leta 1991 (t. i. Jazbinškovega zakona) določil: Skupni prostori, deli,
objekti in naprave večstanovanjske hiše so po tem zakonu tudi drugi prostori,
deli, objekti in naprave, ki so v posebni stavbi, ali pa so del druge stavbe
(skupna kotlovnica, skupni hidrofori) in objekti zunanje ureditve na
funkcionalnem in skupnem funkcionalnem zemljišču, ki služijo hiši kot celoti ali
več stanovanjskim hišam. V 9. členu tega zakona pa dodal: Funkcionalno zemljišče
stanovanjske hiše je po tem zakonu tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno
njeni redni rabi in brez katerega ne more funkcionirati, kot npr.: dostopne
poti, dovozi, parkirni prostori, prostori za smetnjake, prostori za igro,
počitek in podobno.
Skupno funkcionalno zemljišče je po tem zakonu zemljišče
iz prejšnjega odstavka, kadar služi več stanovanjskim hišam neposredno ali
posredno in ne sodi med dobrine v splošni rabi.
Po Zakonu o lastninjenju
nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL iz leta 1997) se je na vseh
nepremičninah, kjer je bila pravica uporabe vpisana v zemljiško knjigo
spremenila v lastninsko pravico. Problem, kot je bilo že omenjeno je ostal tam
kjer pravice uporabe ni bilo vpisane v zemljiško. Kljub takrat veljavnem
stanovanjskem zakonu je bil problem pri določitvi funkcionalnega zemljišča k
večstanovanjskih stavbah preveč kompleksen in se ni izvajal. Leta 1999 je prišel
v veljavo interventni zakon Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice
na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS), ki je omogočal vpis
posameznih stanovanj v zemljiško knjigo, pripadajočega zemljišča, razen
zemljišča pod stavbo, pa ni urejal. Zakon je veljal do novembra 2004.
Danes
se vpis etažne lastnine in pripadajočega zemljišča k stavbi izvede na podlagi
Zakona o zemljiški knjigi (iz leta 2003 s številnimi novelami), Zakona o
evidentiranju nepremičnin (sprejet leta 2006) in Stvarno pravnega zakonika
(sprejet leta 2002). Vendar omenjeni akti ne rešujejo problemov iz preteklosti,
v kolikor vsi lastniki nočejo ali ne morejo sodelovati. Zato smo leta 2008
dobili Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega
dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL). ZVEtL ne
vsebuje nikakršnih novih materialnopravnih pravil, prav tako ne določa novih
pravic posameznikov, temveč le omogoča, da se njihove že pridobljene pravice
zavarujejo in pravilno vpišejo oziroma evidentirajo v nepremičninskih evidencah.
Kako poteka postopek za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi pa v
nadaljevanju.

2. Postopek za določitev pripadajočega zemljišča na predlog
posameznega pridobitelja dela stavbe
Če strnemo postopek po ZVEtLu za
pridobitev pripadajočega zemljišča poteka nekako takole:
• Na nepravdni
oddelek sodišča damo predlog pridobitelja posameznega dela stavbe za uvedbo
postopka – smiselno je, da dodamo k predlogu dovolj dokazov. Tu mislimo predvsem
na pridobitev podatkov iz javnih evidenc, gradbena dokumentacija iz časa gradnje
in trenutni prostorski načrti, prikaz trenutnega stanja v zemljiškem katastru in
zgodovinski pregled parcel, kataster gospodarske infrastrukture, analiza stanja,
predlogi za rešitve in druga dejstva, ki bi lahko bilo pomembna.
• Priporočljiva je zaznamba postopka v zemljiški knjigi (smiselno je da
pridobitelj zaznamuje predlog v zemljiški knjigi, saj sodišče potrebuje za to
dejanje kar precej časa).
• Sodišče predlog preveri. Če smo dodali dovolj
dokazov, ki so omenjeni v prvi alineji bo delo sodišča lažje, hitrejše in
kvalitetnejše.
• Ko je sodišče preverilo predlog, ga zaznamuje v zemljiški
knjigi po uradni dolžnosti. Kot je bilo že omenjeno, je smiselno da to naredimo
sami takoj ob vložitvi. V zemljiški knjigi se postopa tako kot pri zaznambi
spora.
• Sodišče obvesti zemljiškoknjižnega lastnika.
• Prijava udeležbe
drugih pridobiteljev znotraj stavbe in drugih oseb, ki imajo pravni
interes.
• Dopustitev sodelovanja posameznim prijaviteljem s strani
sodišča.
• Posredovanje predloga za uvedbo postopka vsem sodelujočim.
• Pripravljalna dela sodišča. Sodišče po potrebi uporabi izvedenca urbanistične in
geodetske stroke. Udeleženci plačajo stroške.
• Kot izvedenci geodetske
stroke so lahko geodetska uprava – GURS, sodni izvedenec geodetske stroke ali
geodetsko podjetje
• Izvedenec geodetske stroke lahko pomaga pri pripravi
predloga (ugotovitev identifikacijskih oznak, ugotovitev pripadajočega
zemljišča), izdela elaborat za vpis stavbe v kataster stavb in elaborat
zemljiškega katastra pri parcelacijah.
• Sodišče izda sklep
Problem lahko
nastane, če nasprotni udeleženec (zemljiškoknjižni lastnik – gradbeno podjetje,
občina,…) nasprotuje predlogu predlagatelja in odločitvi sodišča. V tem primeru
se nepravdni postopek napoti na pravdo.

Več informacij na 041 704475

Boštjan Trobiš

Geonep d.o.o.
,

3.5.2012