KONTAKTIRAJTE NAS

E-NOVICE

Ureditev nepremičnin v davčne namene in za davčneprejemke 7.1.2013

Geodetska uprava bo v letiu 2013 in naslednjih letih urejala evidence

Ureditev pripadajočega zemljišča le še do konca leta 2013

Če MŠ ali EMŠO ni vpisana v zemljiško knjigo nas lahkostane nepremičnine

Izboljšava zemljiškokatastrskega prikaza

Predlog spremembe zakona o evidentiranju nepremičnin

Predlog zakona o nepreičninskih evidencah

Stečaji gradbenih podjetij nevarni za nekatere kupce nepremičnin

Zakon o uravnoteženju javnih financ ZUJF

Funkcionalna zemljišča v Novih Jaršah od Gradisa

Pripadajoče zemljišče

Obdavčitev nepremičnin nad 1.000.000€

Javna dražba pripadajočega zemljišča

Obdavčitev nepremičnin večjih vrednosti

Delo izvedenca geodetske stroke pri izvedbi postopkov po ZVETL

Uporaba vrednosti nepremičnin iz registra nepremičnin

Ureditev Zemljiške knjige

Vpliv vrednosti nepremičnin na življenje Slovencev

Boniteta zemljišča

Črna gradnja in določtev hišne številke

Zakaj bi lahko davek na nepremičnine pozitivno vplival na gospodarstvo

Ureditev nepremičnin pred uvedbo Zakona o davku na nepremičnine (12.11.2013)

Državni zbor RS naj bi v naslednjih dneh sprejel Zakon o davkuna nepremičnine. Dajatev, ki ima davčne stopnje določene glede na podatke o nepremičninah, ki so zapisane v registru nepremičnin. Podatki ki so vpisani v REN določajo nepremičnini vrednost, in davčno stopnjo. Zmnožek tega pa pomeni davek na nepremičnine. Zato ni vseeno kako so urejeni podaki v nepremičninskih evidencah. Nekateri lastniki želijo s špekulativnimi metodami vplivati na vrednost svojih nepremičnin, kjub temu, da so v Zakonu v evidentiranju nepremičnin in v predlaganem Zakonu o davku na nepremičnine predvidene kazenske sankcije. Ne glede na to pa lahko lastnike opozorimo, da predpisi omogočjo evidentiranje nekaterihnepremičnin na večmožnih načinov. Lastnike bi radiopozorili, da je pomen podatkov o nepremičninah predvsem pravna varnost in da je davek drugotnega pomena. Kot primer lahko navedemo nepisane nepremičnine v zemljiško knjigo.


Zakaj bi lahko davek na nepremičnine ugodno vplival na gospodarstvo?

V četrtek 9.5.2013 je Vlada RS predstavila program novih davkov. Vlada uvaja dvig DDV, uvedbo davka na nepremičnine pa predvideva z letom 2014. Večina gospodarstvenikov in finančnih strokovnjakov pravi, da uvedba novih davkov duši že tako opešano gospodarstvo.  Zakaj pa z uvedbo splošnega davka na nepremičnine ni nujno tako, bomo pisali v tem prispevku.

Splošni davek na nepremičnine, še posebej, če bi bila davčna stopnja odvisna tudi od kvalitete nepremičninskih evidenc, bi pospešila ureditev le teh. Urejene nepremičninske evidence pa bi imele ugoden vpliv na veliko področij v državi. Sedaj imajo veliko težav pri upravljanju s svojimi nepremičninami tako občine, kot državni upravljavci, prav tako tudi fizične osebe in pravne osebe zasebnega prava. Pri določevanju grafičnih presekov dejanske rabe in namenske rabe prostora imajo zaradi zamaknjenega zemljiškokatastrskega prikaza težave kmetijci pri določevanju subvencij in izračunu katastrskega prihodka, vodarji pri določevanju vodnih zemljišč, upravljavci prometne infrastrukture in druge infrastrukture pri upravljanju vodov, občine pri določevanju prostorskih načrtov, upravniki večstanovanjskih stavb in vsi drugi uporabniki prostorskih podatkov. Uporabnikov prostorskih podatkov, nas je vsak dan več, saj so podatki čedalje bolj dostopni in se uporabljajo v različne namene na različnih področjih.

Že sedaj je uzakonjenih kar precej uporab podatkov o nepremičninah in njihovih vrednosti, kot na primer:

Z A K O N O DAVKU NA PROMET NEPREMIČNIN (ZDPN-2) , Z A K O N  O DAVKU NA DEDIŠČINE IN DARILA (ZDDD) , Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o hipotekarni in komunalni obveznici (ZHKO-A), Zakon o umeščanju prostorskih ureditev državnega pomena v prostor (ZUPUDPP) , Zakon o socialno varstvenih prejemkih (ZSVarPre), Zakon o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev (ZUPJS),

Poleg zakonskih opredelitev, ki so opisane zgoraj, pa se podatki uporabljajo še za veliko drugih namenov, kot je denimo pomoč pri cenilcih nepremičnin, nepremičninskih posrednikih in potencialnih prodajalcih, ter kupcih nepremičnin, prostorskih planerjih, občinah pri usklajevanju podatkov za NUSZ, določanju tržnih nepremičnin, bankirjem pri dodeljevanju kreditov in številnim drugim uporabnikom.

Poleg zakonskih opredelitev, ki so opisane zgoraj, pa se podatki uporabljajo še za veliko drugih namenov, kot je denimo pomoč pri cenilcih nepremičnin, nepremičninskih posrednikih in potencialnih prodajalcih, ter kupcih nepremičnin, prostorskih planerjih, občinah pri usklajevanju podatkov za NUSZ, določanju tržnih nepremičnin, bankirjem pri dodeljevanju kreditov in številnim drugim uporabnikom.

Podatki o nepremičninah so, so uporabni, potrebno pa bi jih bilo še izboljšati.

Davek na nepremičnine bi mozaično pospešil izboljšavo podatkov o nepremičninah.

Sedaj imamo že kar precej davkov v zvezi z nepremičninami:

  • ·         V Zakonu o izvrševanju proračunov RS za leti 2013 in 2014 je zajet davek na nepremično premoženje večjih vrednosti (nad 500.000€)
  • ·         ZUJF je uvedel še davek na spremembo namembnosti zemljišč
  • ·         Davek na promet nepremičnin
  • ·         Davek na dodano vrednost
  • ·         Davek na dohodke iz najemnin
  • ·         Davek na dobiček ob prodaji nepremičnine
  • ·         Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča – NUSZ
  • ·         Davek od premoženja

Smisel sistemskega davka na nepremičnine je financiranje infrastrukture, ki jo nepremičnina potrebuje za njeno rabo. Večkratna  obdavčitev nepremičnin pa bi dušila in že duši gospodarstvo. Saj tako sedaj nekateri lastniki plačujejo istočasno več zgoraj naštetih dajatev (npr: davek na dohodke iz najemnin, NUSZ in interventno obdavčitev nepremičnin večjih vrednosti).  Davek bi moral biti enkraten, davčne stopnje pa bi morale tudi stimulirati ureditev nepremičninskih podatkov v prostoru. Davek bi prav tako moral sistemsko in enotno pokriti celotno Slovenijo, ne tako kot sedaj NUSZ, ki je od občine do občine drugačen in ne zajema vseh nepremičnin, saj imajo občine različne evidence.

Zaradi katerih nepremičninskih podatkov, ki bi jih uredili, bi bilo lažje gospodarstvu in državi

Točno lastništvo nepremičnin vpisanih v zemljiško knjigo

Lastništva na nepremičninah še vedno niso urejena. Več 10% nepremičnin v zemljiški knjigi nima vpisanega lastnika z EMŠO ali MŠ. Poleg netočnih podatkov v zemljiški knjigi (dekliški priimki, stari naslovi,…) , pa je na nekaterih nepremičninah še ni prišlo do vpisa pravih lastnikov. To je pogosto na nepremičninah, ki so se urejale v času družbene lastnine.

Na zgornji sliki so z zeleno osenčene parcele na izseku ljubljanske severne obvoznice, ki so v zemljiški knjigi v lasti fizičnih oseb. Splošna obdavčitev nepremičnin, bi pripomogla ureditvi lastništev. Le to pa bi olajšalo delo marsikateri službi, ki dela v prostoru in bi lahko vabila prave stranke v postopek.

Vse stavbe vpisati v nepremičninske evidence

Nekatere več etažne stavbe, predvsem tiste, ki so nastale v času družbene lastnine ali še starejše stavbe v nekaterih mestnih jedrih, še nimajo dokončane etažne lastnine. Tako veliko stanovanj ali poslovnih prostorov in drugih prostorov v stavbi ni vpisano v kataster stavb in zemljiško knjigo. GURS je načeloma popisal v register nepremičnin vse manjkajoče dele stavb in jim določil lastnika. Vendar lastniki teh prostorov nimajo pravne varnosti. Prav tako imajo manjšo pravno varnost njihovi pravni nasledniki. V javnem interesu bi prav gotovo bila pravna varnost pri izterjavah oz. izvršbah na nepremičnino, saj ima morebitni upnik v primeru nevpisanega dela stavbe v zemljiško knjigo mnogo manjšo možnost izterjave.

Veliko sorodnikov ali znancev, ki si izmenjujejo nepremične, ne evidentirajo sprememb.  V primerih, ko nepremičnine ne razdelijo in tako v zemljiški knjigi sploh ni vpisano stanovanje, poslovni prostor ali nova parcelna številka, določijo le delež na celotni nepremičnini, ki pa v naravi ni določljiv.

Urejene ali neurejene meje parcele

Urejena meja poenostavljeno pomeni tista meja, ki je bila določena in izmerjena s predpisano natančnostjo. V praksi to praviloma pomeni meje določene po letu 2001, oz. v to kategorijo lahko spadajo tudi tiste meje, ki so bile še pred to letnico ustrezno določene. Z drugimi besedami ima urejena meja mejne točke določene v državnem koordinatnem sistemu. Večina mej parcel v Sloveniji tega namreč nima in so meje določene zgolj z grafičnim prikazom. Zaradi zamika grafičnega prikaza pa prihaja do številnih težav grafičnih presekov zemljiškega katastra z drugimi podatkovnimi sloji.  Zaradi netočnega zemljiškega katastrskega prikaza ponekod dobimo napačne podatke o stanju na parceli, kar posledično prinese tudi napačno vrednost parcele. Zaradi takšnih napačnih prikazov ima težave več služb in posameznikov opisanih v prvem delu prispevka.

S postopki urejanja mej se to stanje mozaično izboljšuje. Z uvedbo manjše davčne stopnje za parcele, ki imajo urejene meje in večjo za parcele, ki le te nimajo, bi pospešili postopke ureditve mej in z izboljšavo podatkov olajšali delo mnogih organov in posameznikov v državi.

 

Z uvedbo kontrole nad samo prijavljenimi podatki v REN bi izboljšali podatke

Za tiste stavbe oz. dele stavb, ki niso vpisane v zemljiško knjigo oz. kataster stavb so lastniki sami sporočali podatke o velikosti stanovanj, poslovnih prostorov in drugih delov stavbe v REN (register nepremičnin). Prav tako tudi dejansko rabo le teh. Mnogo lastnikov je v strahu pred davki sporočilo premajhno neto tlorisno  in uporabno površino dela stavbe, ali pa tudi napačno dejansko rabo stavbe.

Te probleme bi dejansko zajezili z uvedbo kontrol za sumljive podatke, ki bi ih izvajala Geodetska uprava. Tako bi lahko GURS prveril dejansko rabo in površino delov stavb. V kolikor lastniki ne bi dovolili vstopa v prostor, bi lahko GURS ocenil podatke in to vpisal v REN.

Prav tako bi se kontrola vršila pri prometu z nepremičnino, kjer bi bivši lastnik v primeru nepravilno prijavljenih podatkov moral plačati vse dajatve za nazaj.

Uvedba splošnega davka na nepremičnine, bi tako kot uvedba kakršnegakoli drugega davka prinesla tudi nekaj težav. Vendar to še ni razlog, da bi se mu izognili, saj bi poleg kratkoročnih pozitivnih učinkov na finančni proračun imeli tudi dolgoročnejše pozitivne učinke na gospodarstvo. Nepremičninske evidence bi se z uvedbo davka hitreje izboljševale, kar bi pozitivno delovalo na vse dejavnosti v prostoru.

                                                                                                                             Boštjan Trobiš, odgovorni geodet

Ljubljana, 9.5.2013